買うときにかかる税金：初期費用の“見えない大物”を見逃さない
新築でも中古でも、購入時は本体価格以外に税がいくつか重なります。まず目立つのが消費税です。土地は非課税ですが、建物部分や仲介手数料、司法書士報酬などのサービスには消費税がかかります[2]。注文住宅なら建物請負代金、分譲マンションや建売なら建物価格に消費税が含まれます。中古の個人間売買は消費税がつかないケースが多い一方、仲介手数料には消費税が生じます[2]。ここを理解しておくと見積書のどこに消費税が潜んでいるかが見えてきます。
次に、契約書に貼る印紙税があります。売買契約書や工事請負契約書など、一定金額以上の契約に課される税で、契約金額帯ごとに税額が決まっています[3]。紙の契約なら収入印紙を貼付します。電子契約の場合は印紙税の扱いが異なる（電子文書は課税文書に該当しないため印紙税の対象外となる）ため、事前に確認しておくと無駄がありません[3]。
購入に伴う登記では登録免許税がかかります。たとえば建物の所有権保存登記、土地や建物の所有権移転登記、住宅ローンを組むときの抵当権設定登記などが典型です[4]。税率は登記の種類や軽減措置の適用有無で変わります。登記は司法書士へ依頼するのが一般的なので、見積時に税額の内訳も併せて確認しておくと安心です。
忘れがちなのが、不動産取得税です。これは都道府県に納める一度きりの税で、購入してしばらくすると納税通知書が届きます。住宅や土地には軽減措置が設けられることが多く、適用には面積や居住要件などの条件確認が必要です（住宅は本則4％から3％への軽減など。適用期限あり）[5]。購入後のスケジュールに「取得税の通知が来るタイミング」と「軽減申告の必要書類」をメモしておくと、支払い時に慌てません。
住宅ローンを利用するなら、税金を減らす仕組みとして住宅ローン控除を視野に入れます。年末のローン残高などを基準に、所得税や住民税から差し引ける制度で、要件や上限は法改正で見直されます[6]。入居時期や住宅性能、床面積、合算収入などが適用のカギになるため、金融機関や国税庁の最新情報で確認しておくとよいでしょう。親からの資金援助がある場合は、住宅取得資金の贈与に関する非課税の特例の有無も合わせてチェックしておくと、後戻りなく設計できます[7]。
ケースで考える：見積のどこに税が潜む？
たとえば4,000万円の分譲マンションを検討している40代前半の共働き世帯なら、表示価格に建物の消費税が含まれているか、仲介を介さず販売会社と直接契約か、司法書士費用や火災保険料とともに登録免許税がどこまで見積に入っているかを確認します[2,4]。さらに、入居後に届く不動産取得税の存在を頭に置き、軽減適用の必要書類（登記事項証明書や建築確認関係書類など）を購入時から保管しておくと、あとで取り寄せに走らずに済みます[5]。
持つときにかかる税金：毎年の固定費と向き合うコツ
保有している限り、毎年かかるのが固定資産税です。市区町村が決める固定資産評価額に税率を掛けて計算され、納税通知書が年に一度届きます。納付は一括か期別（多くは年4回）を選べます。市街化区域の物件であれば都市計画税が上乗せされる場合があります。評価額は地価や建物の状況を反映して見直され、負担調整措置が設けられることもあります。家計簿上は「年間の税額」をベースに、月割りで住居費に取り込むと、ボーナス頼みにならずに済みます。
新築や省エネ性能の高い住宅には、固定資産税の減額といった優遇が期間限定で設けられることがあります。これらは自治体や国の制度で条件や期間が異なり、申告が必要なものもあります。入居直後は何かと忙しい時期ですが、新住所での住民票異動や各種申請と同じタイミングで優遇の有無を確認しておくと取り逃しを防げます。
マンションを所有している場合、修繕積立金や管理費と固定資産税を合わせると、毎月の実質住コストが想像以上に膨らむことがあります。賃貸と比較して「ローン返済額だけ」で判断せず、税や保険、維持費まで含めた総額で見通す目線が、長期の家計安定につながります。
ライフイベントと税：転勤・転居時の注意
転勤や家族構成の変化で持ち家を空ける場合、住民票や郵便物の転送だけでなく、税の住所地も動きます。固定資産税の課税主体は物件の所在地の自治体なので、長期不在でも納付書はその自治体から届きます。郵送先を確実に受け取れる住所へ切り替え、口座振替にしておくと、支払い遅延の心配が減ります。将来売却や賃貸に切り替える可能性があるなら、購入時からの領収書やリフォームの明細、住宅設備の保証書も税の証拠資料になり得るため、ひとつのファイルに集約しておくと後がスムーズです。
売る・貸すときにかかる税金：収支で見る、申告の落とし穴
住み替えや資産の入れ替えで不動産を売るとき、利益が出れば譲渡所得として課税されます。売却価格から購入費用や仲介手数料、登記費用、リフォーム費用などの取得費・譲渡費用を差し引いて利益を計算するのが基本です。居住していた家なら最大3,000万円の特別控除という強力な味方があります[10]。適用には住んでいた事実や契約・引き渡しの時期、買い替えとの関係などの条件があるため、売却のスケジュールを決める段階で要件に照らし合わせるのが得策です。
売却益への税率は所有期間によって変わるのも注意点です。一般に、保有期間が長いほうが税率は軽くなります。期間の判定は売却年の1月1日現在の所有期間で見るなど、思い込みと違うルールがあるため、引き渡し時期の調整が効くなら、数字ではなくルールの確認が節税につながります。反対に、売っても損が出た場合、一定の条件を満たすと損失の繰越控除などの救済が用意されています[11]。売却で赤字だったから税は関係ない、と結論づけず、制度を一度は確認しておくと取り戻せるお金が見つかるかもしれません。
貸す場合は、家賃収入は不動産所得として扱われます。住宅の家賃は消費税が非課税ですが、事務所など事業用物件の賃貸は課税対象になることがあります[2]。収入から必要経費（管理費、固定資産税、火災保険料、修繕費、減価償却費など）を差し引いた利益に対し、所得税・住民税がかかる仕組みです[12]。会社員が副収入として不動産所得を得るケースでは、原則として確定申告が必要です。なお、条件を満たせば青色申告を選択でき、帳簿付けと届出で控除や赤字の繰越などのメリットが広がります[13]。収支を毎月ベースで記録しておくことが、翌年の申告を楽にし、節税余地も見つけやすくする近道です。
申告のタイミング：忘れやすい“いつ”を味方に
譲渡所得や不動産所得の申告は、原則として翌年の確定申告期間（例年は2月中旬〜3月中旬）です。売買や賃貸の契約が年末に重なると、必要書類の取り寄せが間に合わないことがあります。売却の場合は売買契約書、仲介手数料の領収書、登記事項証明書、物件の取得費がわかる資料、居住用なら住民票の履歴など、賃貸なら家賃の入出金記録、管理会社との契約、修繕の領収書などが必要になります。契約前から「何を残すか」を意識し、PDFでクラウドに保存する習慣を持つだけで、申告前の“紙探し”の消耗から解放されます。
贈与・相続でかかる税金：引き継ぐ力を高める準備
親からの援助でマイホームを購入する、あるいは親の不動産を相続するという場面でも税が関わります。生前に資金をもらうと贈与税の対象ですが、住宅取得資金については非課税枠が設けられることがあります[7]。適用を受けるには期限や性能要件などの細かな条件があるため、援助の話が出た段階で制度の“締切日”を先に確認するのがコツです。
相続のときは相続税が論点です。不動産の評価は路線価や固定資産評価額を使って行われ、居住用の土地については評価を大きく下げられる特例が用意されています（いわゆる小規模宅地等の特例）[8]。配偶者が住み続ける権利を守る制度（配偶者居住権）も生まれ、遺言や遺産分割の設計と税の制度を噛み合わせることがより重要になりました[9]。相続税の申告期限は原則として相続開始から10か月以内です[14]。評価や戸籍、不動産の名義変更など、時間のかかる手続きが多いため、誰がいつ何を手に入れるのかを、できるだけ早く紙とデータで見える化しておくと、感情の揺れが大きい時期でも、粛々と必要な手続きを進めやすくなります。
家族会議のまえに：情報を一枚に集める
編集部がおすすめするのは、物件ごとに「評価額（固定資産税の通知書）」「登記簿の写し」「ローン残高（なければ0）」「所在地と面積」「写真」の5点を、紙一枚とクラウドフォルダにまとめておく方法です。これだけで、贈与や相続の相談をするときの“初速”が違います。税の詳細は後から専門家に確認するとしても、基本情報が揃っていれば、期限に追われる焦りをかなり減らせます。
まとめ：税は“点”でなく“線”で考えるとラクになる
不動産の税金は種類が多く、名前も支払先もバラバラです。けれど、買うときの初期費用、持つときの固定費、売る・貸すときの申告、引き継ぐときの評価と期限という4つの線に並べると、やるべきことは明確になります。いま自分がいる地点と、次に来るイベントを一歩先回りして把握すること。それだけで、必要な書類を残し、軽減や控除を逃さず、家計の見通しも立ちます。もし、いま一番近いのが「購入」なら見積の税の内訳を、保有中なら固定資産税の年額と優遇の有無を、売却や賃貸なら必要書類のチェックリストを、相続が視野にあるなら物件情報の一枚化を、今日のToDoに小さく書き込んでみませんか。きれいごとだけでは片付かない税の話も、順番に分解すれば、ちゃんと味方になります。あなたの暮らしの速度で、大丈夫です。
参考文献
- 総務省統計局 住宅・土地統計調査（持ち家住宅率等）https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2008/10_1.html#:~:text=%E6%8C%81%E3%81%A1%E5%AE%B6%E4%BD%8F%E5%AE%85%E7%8E%87%E3%81%AF61
- 国税庁 消費税の非課税となる取引（土地の譲渡・貸付等）https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6201.htm
- 国税庁 印紙税Q&A（契約書の印紙税・軽減措置・電子契約の取扱い等）https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/02.htm
- 財務省 登録免許税（登記の種類と税率の概要）https://www.mof.go.jp/tax_policy/summary/property/e08.htm
- 国土交通省 不動産取得税の軽減措置（住宅用家屋等・適用期限等）https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000020.html
- 国税庁 住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）の概要 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1225.htm
- 国税庁 住宅取得等資金の贈与の非課税 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm
- 国税庁 小規模宅地等の特例（事業用宅地等に関するQ&Aの一部）https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124_qa.htm
- 国税庁 配偶者居住権の評価の概要 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4666.htm
- 国税庁 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
- 国税庁 居住用財産を譲渡した場合の損失の繰越控除等の特例 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3309.htm
- 国税庁 不動産所得とは https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1370.htm
- 国税庁 青色申告特別控除 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2074.htm
- 国税庁 相続税の申告と納付（申告期限等）https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4308.htm
